2021: Seit Jahrzehnten in Dorsten sozialer Wohnungsbau vernachlässigt
Der Mietspiegel dient als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierte Wohnungen in Dorsten. Grundlage dafür waren etwa 1000 Mietabschlüsse der vergangenen vier Jahre über Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die der Arbeitskreis Mietspiegel zusammengetragen und ausgewertet hat. Der Mietspiegel ist von den Interessenverbänden der Mieter- und Vermieterseite überarbeitet und mit dem aktualisierten Stand zum 1. November 2018 neu herausgegeben worden. Gegenüber dem letzten Mietspiegel 2015 sind die bisherigen Tabellenwerte um durchschnittlich etwa fünf Prozent angehoben worden; die Anpassung erfolgte nicht gleichmäßig für alle Baujahrsgruppen, sondern dem Markt entsprechend gruppenspezifisch. Die Spannbreite der Veränderungen reicht dabei von 0 bis ca. +10 Prozent. Zwischen 2014 und 2018 zogen die Mieten laut aktuellem Dorstener Mietspiegel um 8,7 Prozent an. Für Wohnungssuchende mit schmalem Einkommen und Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein gibt es laut Auskunft der Stadt die Möglichkeit, sich beim Sozialamt in eine Liste eintragen lassen. Wenn der Stadt frei gewordene geförderte Wohnungen gemeldet werden, können sie an Mieter vermittelt werden, die sich hier haben eintragen lassen. Das Mietenniveau liegt nun zwischen 3,80 Euro/Quadratmeter/Monat für Wohnungen in Häusern bis Baujahr 1949 und 7,70 Euro/Quadratmeter/Monat für die Baujahrsgruppe ab 2011, jeweils für 60 bis 90 Quadratmeter große Wohnungen in mittlerer Wohnlage. Mietwerte für einfache Wohnlagen erhalten Abschläge von 10 Prozent, Mietwerte für gute Wohnlagen dagegen Zuschläge von 5 Prozent auf die angegebenen Tabellenwerte, heißt es in der Pressemitteilung. Neben diesen wohnlagebedingten Anpassungen sieht der Mietspiegel weitere Zu- oder Abschläge vor, zum Beispiel wegen durchgeführter oder unterlassener Modernisierungen oder aufgrund von abweichender Wohnungsgröße. Auch Sonderausstattungen oder Gartennutzung können zu Zuschlägen führen.
Mieten in Dorsten steigen – die wahren Probleme kommen noch
Es gibt vieles, was für Dorsten als Wohnort spricht. Zum Beispiel die Zahl der täglichen Dorstener Auspendler. Sie ist mit 17.685 beachtlich, wie eine Untersuchung der städtischen Wirtschaftsförderungsgesellschaft Windor feststellte. In den kommenden Jahren wird sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt aber zuspitzen. Die Nachfrage nach kleinen, barrierefreien, gut ausgestatteten Wohnungen wächst aufgrund der Altersstruktur in der Stadt, der Druck auf günstigen Wohnraum auch. Der Wohnungsbestand in Dorsten ist allerdings teilweise stark überaltert. Seit zwei Jahren gibt es in Dorsten einen von der Stadt eingerichteten „Arbeitskreis Masterplan Wohnen“, der in den zwei Jahren erst einmal getagt hat, so die SPD, die Ende 2019 den Bürgermeister aufruft, den Arbeitskreis erneut einzuberufen.
Begehrte Wohnlagen: Hardt, Feldmark, Holsterhausen, Hervest
Begehrte Wohnlagen sind nach wie vor die Hardt, die Feldmark, Holsterhausen und Hervest. Neubauten in Wulfen und demnächst auf der Hardt sind heiß begehrt. Der aktuelle Mietspiegel von 2018 zeigt: Wegen der Nachfrage und des wachsenden Drucks auf den Wohnort Dorsten sind die Mieten gestiegen. Für einfache Wohnlagen und Wohnungen bis Baujahr 1949 müssen Mieter im Vergleich zu 2015 in mittleren Wohnlagen 30 Cent pro Quadratmeter mehr bezahlen (3.80 Euro/3.50 Euro). Für neuere Wohnungen ab Baujahr 2011 ist der Preisanstieg sehr viel deutlicher: 7.70 Euro statt 6.60 Euro. Die größten Wohnungen mit mehr als drei Zimmern gibt es in drei Stadtteilen: Altstadt, Wulfen und Hervest. Kleinere Wohnungen finden Wohnungssuchende in der Feldmark, Holsterhausen, Rhade und Lembeck. Und doch wird sich hier in den nächsten Jahren ein immer größerer Mangel offenbaren. Laut einer von der Stadt in Auftrag gegebenen Studie des Bochumer INWIS-Forschungs- und Beratungsinstitutes werde die Stadt Dorsten im Jahr 2030 nur noch 70.000 Bewohner haben. 1000 Wohnungen stünden dann leer, die aber für Menschen über 60 nicht infrage kämen.
Mieten: Andere Einschätzung im Internetportal als im lokalen Mietspiegel
Steigende Mieten sind kein Phänomen, das es nur in Großstädten gibt. Auch in mittelgroßen Städten wird das Wohnen teurer. Dorsten nimmt angeblich eine Sonderrolle ein. Das Internetportal „Immowelt“ hat die Angebotsmieten in 109 deutschen Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern verglichen. In drei Viertel der untersuchten Städte sind die Preise bei Neuvermietungen im Vergleich zum Vorjahr teurer geworden. Betrachtet wurden die mittleren Angebotsmieten für Wohnungen zwischen 40 und 120 Quadratmetern. Mieten steigen vor allem dort, wo Ballungsräume in rund einer Stunde erreichbar seien.
Das trifft auch auf Dorsten zu. Doch im Preisvergleich schneidet die Stadt laut Immowelt gut ab. Der durchschnittliche Mietpreis sank demnach im Jahr 2019 sogar von 5,70 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 5,60 Euro. Damit befindet sich die Lippestadt auf dem Mietpreis-Niveau des Sauerlandes und gehört somit „zum Kreis der günstigsten deutschen Mittelstädte“. Ein Blick in den Dorstener Mietspiegel von 2018 relativiert diese Einschätzung allerdings. Wegen der Nachfrage und des wachsenden Drucks auf den Wohnort Dorsten sind die Mieten gestiegen, heißt es dort. Für einfache Wohnlagen und Wohnungen bis Baujahr 1949 müssten Mieter im Vergleich zu 2015 in mittleren Wohnlagen 30 Cent pro Quadratmeter mehr bezahlen (3,80 Euro/3,50 Euro). Für neuere Wohnungen ab Baujahr 2011 sei der Preisanstieg sehr viel deutlicher: 7,70 Euro statt 6,60 Euro.
Mietspiegel 2021 Seit Jahrzehnten sozialer Wohnungsbau vernachlässigt
Als Grundlage für den Mitte 2021 herausgegebenen Mietspiegel diente eine Umfrage unter Dorstener Vermietern. Mit zirka 2000 Rückläufen war so laut Gutachterausschuss eine solide Basis für eine statistische Auswertung möglich. Der Pressesprecher der Stadt, Böhne, wie in der Dorstener Zeitung darauf hin, dass ein direkter Vergleich zum alten Mietspiegel aus dem Jahr 2018 wegen der neuen Struktur und einem Betrachtungszeitraum von sechs statt vier Jahren nicht möglich sei. Die Vergleichsmiete wird in zwei Schritten ermittelt: Auf der Basis von vier Baujahrs-Klassen wird ein lage- und objekttypischer Ausgangswert mit Hilfe von Faktoren festgelegt. Dieser wird dann durch ein Punktmodell mit den speziellen Eigenschaften der jeweiligen Wohnung angepasst. Die Lage hat, das wissen die Mieter auf der Hardt oder in der Altstadt, maßgeblichen Einfluss auf die Miethöhe. Eine herausragende Rolle spielt dabei die Infrastruktur. Verkehrsanbindung, Anbindung an Kindergärten und Schulen, medizinische Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten zählen. So ist Wohnen in Dorsten in der Altstadt und auf der Hardt, in der Feldmark, in Hervest, Holsterhausen und Wulfen kostspieliger als in Altendorf-Ulfkotte, Barkenberg, Deuten, Lembeck, Östrich und Rhade. Claudia Engel kommentierte in der Dorstener Zeitung 2021 (Auszug):
„Trotz des enormen Preisdrucks auf dem Wohnungsmarkt ist die Mietpreisentwicklung in Dorsten bei frei finanzierten Wohnungen moderat. Mieter zahlen Kaltmieten, von denen Großstädter in Essen, Dortmund oder Münster nur träumen können: Zwischen 4,95 Euro und 7,70 Euro kalt pro Quadratmeter. Kommt eben auch immer aufs Baujahr des Hauses und die Ausstattung der Wohnung an. Leider aber hat das Mietwohnungsangebot in Dorsten einen Haken. Es befriedigt nicht alle Bedürfnisse. Die haben sich durch die älter gewordene Stadtgesellschaft stark verändert. Es fehlen neue, kleinere, bezahlbare, barrierefreie Wohnungen für alleinstehende Mieter mit Mini-Rente oder schmalem Budget. Sozialer Wohnungsbau in Dorsten? Den hat es seit dem Bauboom in den 1970er-Jahren auf den grünen Wiesen in Barkenberg in Dorsten nicht mehr gegeben. Das Defizit muss so schnell wie möglich behoben werden….“
Dorstener Mieten sind 2022 vergleichsweise sehr günstig
Die Mieten stiegen in Dorsten, die Nebenkosten erst recht. Das zeigt der aktuelle Mietspiegel. Der Dorstener Trend bewegte sich aber immer noch unterhalb der NRW-weiten Mietpreise und weit unter den bundesweiten Tarifen. In Dorsten war 2022 ein durchschnittlicher Kaltmietpreis von 6,65 Euro pro Quadratmeter üblich. Zehn Jahre zuvor waren es noch 5,50 Euro pro Quadratmeter. Dieser Marktmietenspiegel für Dorsten entspricht übrigens nicht dem offiziellen Mietspiegel von Dorsten. Die Daten stammen aus einer Datenquelle für die deutsche Immobilienwirtschaft. Daraus geht hervor: Mieterinnen und Mieter wohnen gut und gerne in Dorsten. Anders als in den Ballungsräumen ist der Mietzins nicht besonders hoch. Zum Vergleich: NRW-weit sind Mieten von 8,23 Euro/Quadratmeter üblich, bundesweit sogar 8,79 Euro/Quadratmeter.
Mietpreis ist abhängig von der Lage
Nach den elf Stadtteilen aufgeschlüsselt, kann der Mietpreis für Wohnungen abweichen. Laut offiziellem Mietspiegel für Dorsten, den Mieterverbände, Haus und Grund sowie Arbeitsgemeinschaft der Wohnungswirtschaft zusammen erarbeitet haben, hat die Lage im Stadtteilgebiet maßgeblichen Einfluss auf den Mietpreis. Drei Kategorien schlagen sich auf die Miete nieder: Anbindung an den ÖPNV etwa, Einkaufsmöglichkeiten, Erreichbarkeit von Arztpraxen und Schulen. So ist eine Wohnung im Stadtteil Hervest teurer als in Barkenberg. In Barkenberg sind die Mieten verhältnismäßig günstig und sogar zum Teil gesunken: 5,20 Euro (2022) statt 5,29 Euro (2021) pro Quadratmeter werden im Durchschnitt gefordert. In Hervest zeigt die Kurve nach oben: 7,05 Euro statt 6,91 Euro im Vorjahr. Das hat sicher auch mit der Neubautätigkeit in Hervest zu tun. Neubauten werden grundsätzlich höher bewertet als älterer Baubestand. Laut Dorstener Mietspiegel zahlen Mieter kleinerer Wohnungen verhältnismäßig mehr als Mieter großer Wohnungen: „Die Größe der Wohnung hat einen Einfluss auf die Miethöhe. Kleine Wohnungen und Appartements führen zu einem Zuschlag, sehr große Wohnungen zu einem Abschlag“, heißt es ganz allgemein.
Siehe auch: Mieterverein Dorsten
Quellen: Nach DZ vom 30. Okt. 2018. – DZ vom 16. Dez. 2019. – DZ vom 15. Febr. 2020. – Claudia Engel in DZ vom 11. Aug. 2021 – Claudia Engel in DZ vom 26. Mai 2022
