Ermittlung von Grundstückswerten in Dorsten, Gladbeck und Marl
Neubaugebiet in Hervest
Der Gutachterausschuss für Grundstückwerte in den Städten Dorsten, Gladbeck und Marl ist ein gemeinsamer dieser drei Städte. Er ist eine unabhängige Landesbehörde, die hoheitliche Tätigkeiten ausübt. Er ist ein selbstständiges Kollegialgremium ehrenamtlicher Gutachter mit besonderen Kenntnissen in der Immobilienbewertung, die jeweils für die Dauer von fünf Jahren bestellt werden, und übt hoheitliche Tätigkeiten aus. Die Mitglieder sind überwiegend Sachverständige aus dem Gebiet Vermessung, Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Land- und Forstwirtschaft und dem Bankwesen. Solche Gutachterausschüsse gibt es in allen kreisfreien Städten, den Kreisen und größeres kreisangehörigen Städten in Nordrhein-Westfalen und sind auf der Grundlage des Bundesbaugesetzes (BBauG) von 1960 eingerichtet worden. Insgesamt bestehen im Land NRW zurzeit 77 Gutachterausschüsse., im Kreis Recklinghausen drei: neben dem bereits erwähnten Gutachterausschuss, an dem Dorsten beteiligt ist, noch einer für die Stadt Recklinghausen und einer für den Kreis Recklinghausen, der für die Städte Castrop-Rauxel, Datteln, Haltern am See, Herten, Oer-Erkenschwick und Waltrop zuständig ist. Im Jahre 1981 ist für das Land Nordrhein-Westfalen ein Oberer Gutachterausschuss gebildet worden. Seine Geschäftsstelle wurde bei der Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet. Die Arbeit der Gutachterausschüsse regeln Gesetze und Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) und diverse andere Verordnungen.
Gutachterausschüsse: Verkehrs- und Mietwertübersichten u. a. feststellen
Bereich des Gutachterausschusses
Zu den wesentlichen Aufgaben des Gutachterausschusses gehören: Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, Ermittlung von Bodenrichtwerten, Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie z. B. Liegenschaftszinssätze, Bodenpreisindexreihen und Marktanpassungsfaktoren, Veröffentlichung von Feststellungen über den Grundstücksmarkt in Form einer Übersicht (Grundstücksmarktbericht), Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken jeglicher Art sowie Rechten an Grundstücken, Erstellen von Gutachten über Miet- oder Pachtwerte, Erstellung von Mietwertübersichten und Mitwirken bei der Erstellung von Mietspiegeln, Erteilen von Wertauskünften und Stellungnahmen über Grundstückswerte, Durchführung von individuellen Auswertungen aus der Kaufpreissammlung in anonymisierter und aggregierter Form.
Der Obere Gutachterausschuss
Der Obere Gutachterausschuss hat folgende Aufgaben: Erarbeitung einer Übersicht über den Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen, Erstattung von Obergutachten, Führung des Informationssystems zum Immobilienmarkt – BORISplus.NRW, Datensammlung von Kaufpreisobjekten mit überregionaler Bedeutung, Entwicklung von Auswertestandards im Einvernehmen mit den Vorsitzenden Mitgliedern der Gutachterausschüsse. Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, dass bereits ein Gutachten eines örtlichen Gutachterausschusses vorliegt. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in den Städten Dorsten, Gladbeck und Marl bedient sich zur Durchführung seiner Arbeiten einer Geschäftsstelle, die bei der Stadtverwaltung Dorsten (Vermessungsamt) eingerichtet ist. Eine wesentliche Aufgabe der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung; hierzu werden sämtliche Kaufverträge aus dem Immobilienbereich ausgewertet und die Ergebnisse für die Sammlung um notwendige beschreibende, preis- und wertbeeinflussende Daten ergänzt.
Kaufpreissammlung unter Datenschutz
Notare und andere beurkundende Stellen sind nach § 195 Baugesetzbuch (BauGB) verpflichtet, Abschriften der beurkundeten Kaufverträge dem Gutachterausschuss zu übersenden. Durch die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung ist sichergestellt, dass der Gutachterausschuss über die Vorgänge auf dem Grundstücksmarkt der drei Stadtgebiete ständig und umfassend informiert ist. Die Kaufpreissammlung wird in der Geschäftsstelle für die drei Stadtgebiete als jeweils eigenständige Datenbank geführt. Spezielle Auswerteprogramme bieten die Möglichkeit des jederzeitigen Zugriffs auf Kaufpreise, Entwicklungen und Tendenzen bis weit in die Vergangenheit. Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge als auch sämtliche sonstige personenbezogenen Daten der Kaufpreissammlung grundsätzlich dem Datenschutz. Die Kaufpreissammlung und weitere Datensammlungen dürfen nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten der Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen werden. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden bei Vorliegen eines berechtigten Interesses erteilt, sofern der Empfänger der Daten die Einhaltung datenschutzrechtlicher Bestimmungen zusichert. In anonymisierter Form können Auswertungen und Auskünfte aus der Kaufpreissammlung auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses abgegeben werden.
Gutachterkosten und Umsätze
Die für die Grundstückswertermittlung besonders bedeutsamen marktkonformen erforderlichen Daten haben keinen Personenbezug und werden gegen Entgelt abgegeben. Diese Daten haben für andere mit der Grundstückswertermittlung befasste Stellen, insbesondere die freien Sachverständigen, große Bedeutung. Die Kosten für ein Gutachten sind gestaffelt nach dem Wert des Grundstücks und betragen beispielsweise bei bebauten und unbebauten Grundstücken, die einen Wert von 1 Million haben, 0,2 Prozent vom Wert zuzüglich 1.000 Euro, bei einem Wert von über 100 Millionen Euro 0,01 Prozent vom Wert zuzüglich 47.000 Euro. Gutachten über Miet- und Pachtwerte kosten eine Gebühr zwischen 1.500 und 3.000 Euro. Weitere Aufgaben der Geschäftsstellen sind: Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung und Erarbeitung eines jährlichen Marktberichts. Dabei werden die für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie Vergleichsfaktoren und Marktanpassungsfaktoren für bebaute Grundstücke, Rohertragsfaktoren, verschiedene Indexreihen etc. abgeleitet und fortgeschrieben, Erteilen von Auskünften und Auswertungen aus der Kaufpreissammlung, Erteilen von Bodenrichtwertauskünften und Erteilen von Allgemeinauskünften zu Miet- und Pachtwerten.
Immobilienverband untersuchte 2017 Mieten in Dorsten
Der Immobilienverband hat die aktuellen Mieten in Dorsten und Recklinghausen untersucht. Das im März 2017 veröffentlichte Ergebnis zeigt, dass man in den beiden Städten Dorsten und Recklinghausen nach wie vor vergleichsweise günstig wohnen kann. Recklinghausen ist die einzige Stadt im Ruhrgebiet, in der die Mieten um vier Prozent gesunken sind. In Dorsten kostet ein Quadratmeter im Schnitt 4,75 Euro, in Recklinghausen 0,70 Euro mehr. Zum Vergleich: Essen liegt bei über sieben Euro. Anders sieht es bei den Preisen für Einfamilienhäuser aus. Da sind die Preise in Dorsten mit mehr als 10 Prozent deutlich gestiegen. Wer im Ruhrgebiet in einer größeren Stadt wohnen möchte, kommt in Gelsenkirchen und Herne am günstigsten weg.
Grundstücksmarktbericht 2018: Dorstens Preise im Mittelfeld
Die Preise für Immobilien und Grundstücke in Nordrhein-Westfalen steigen weiter. In Dorsten sind Grundstücke und Häuser vergleichsweise noch erschwinglich. Das Innenministerium des Landes NRW, zuständig für die Aktualisierung der Grundstücksmarktberichte der einzelnen Gemeinden, präsentierte im Dezember 2018 Umsätze und Preise der Teilmärkte. In Dorsten liegen die Preise im Mittelfeld. Zwischen Ausreißern nach oben wie Köln und Düsseldorf (740 Euro pro Quadratmeter Grund) und ländlichen Gegenden in der Eifel oder Ostwestfalen, wo unbebautes Bauland noch zum Traumpreis erhältlich ist (unter 50 Euro pro Quadratmeter), bewegt Dorsten sich mit einer Mixtur aus städtischen und ländlichen Wohnmöglichkeiten zwischen 150 und 240 Euro pro Quadratmeter Grund und Boden. In guten Lagen zahlt man in Dorsten für baureife Grundstücke mit individuellem Wohnungsbau 240 Euro/Quadratmeter, in mittleren Wohnlagen 195 Euro/Quadratmeter und in einfachen Wohnlagen 150 Euro/Quadratmeter für ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus. Bei Doppelhaushälften und Reihenendhäusern gelten folgende Richtwerte: 235 Euro/Quadratmeter in guten Lagen, 205 Euro/Quadratmeter in mittleren Lagen und 155 Euro/Quadratmeter in einfachen Lagen. Reihenmittelhäuser sind in dieser Gruppe die günstigsten Häuser: 230/195/145 Euro (gute, mittlere, einfache Wohnlage) sind die genannten Quadratmeterpreise. Für gebrauchte, freistehende Ein- oder Zweifamilienhäuser zahlen Käufer je nach Baujahr und Ausführung durchschnittlich zwischen 194.000 und 365.000 Euro für Häuser zwischen 130 und 170 Quadratmetern Wohnfläche auf Grundstücken zwischen 485 und 652 Quadratmetern. Für Reihenendhäuser werden im Schnitt zwischen 146.000 und 308.000 Euro gefordert, für Reihenmittelhäuser zwischen 178.000 und 210.000 Euro.
Preise für Einfamilienhäuser 2020 bis zu 30 Prozent gestiegen
Wegen der Entwicklungen der Preissteigerungen hat der Gutachterausschuss 2020 für die Städte Dorsten, Gladbeck und Marl eine Zwischenanalyse vorgelegt, die „extreme Preisentwicklungen“ für Wohneigentum widerspiegelt. Darüber informiert die Pressestelle der Stadt Dorsten in einer Mitteilung. „In 2020 stehen Einfamilienhäuser extrem hoch im Kurs. Insbesondere ältere Objekte aus den Baujahren 1950 bis 1974 wurden zu hohen Preisen gehandelt und auch in anderen Baujahresgruppen wurden steigende Preise registriert.“ Mitte November zeigt die Analyse des Gutachterausschusses: Die durchschnittlichen Preise für freistehende Einfamilienhäuser sind in allen drei Städten in nur einem Jahr um etwa 20 bis 30 Prozent angestiegen.
2021: Grundstücke, Häuser und Wohnungen werden immer teurer
„Hauskauf in Dorsten wird zum Monopolyspiel“ titelte die „Dorstener Zeitung“ am 31. März 2021 und wies im Artikel darauf hin, dass jemand, der in Dorsten ein Haus kaufen möchte, viel Geduld oder viel Geld haben muss, mitunter beides. Etliche Familien gehen dennoch trotz großem Kaufinteresse leer aus. Noch vor einigen Jahren waren Häuser in Dorsten bezahlbar. Der Gutachterausschuss für die Städte Dorsten, Gladbeck und Marl bewertet die Lage auf dem Immobilienmarkt alljährlich neu. Und liefert in seinem 79 Seiten umfassenden Bericht für 2021 Gründe dafür, warum Kaufwillige leer ausgehen können. „In dem vergangenen Geschäftsjahr ist ein weiterer Anstieg der Preise für bebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen in allen drei Stadtgebieten zu vermerken. Für den Teilmarkt Wohnungseigentum wurde zudem in Dorsten, Gladbeck und Marl ein deutlicher Anstieg der Fallzahlen und der Geldumsätze registriert“, stellt der Gutachterausschuss fest. 2020 wurden 60,1 Millionen Euro beim Verkauf und Kauf von 191 Ein- und Zweifamilienhäusern (das sind durchschnittlich 314.700 Euro) umgesetzt, im Jahr zuvor waren es noch 194 Immobilien gewesen, die mit einen Umsatz von 51, 8 Millionen Euro zu Buche schlugen. Indiz dafür, dass die Kaufpreise für Immobilien weiter gestiegen sind. In Dorsten wurden 2020 insgesamt 764 Kauffälle für alle Teilmärkte, unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke, Wohnungs- und Teileigentum sowie Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke verzeichnet; das waren 30 mehr als im Vorjahr. Dabei flossen 155 Millionen Euro für den Erwerb von Bauland, von bebauten Grundstücken oder für den Kauf von Häusern und Wohnungen. Die Summe lag etwas niedriger als 2019, doch diese Werte sind nicht gesunkenen Kaufpreisen geschuldet, sondern: „Der Wert liegt unter dem Niveau des Vorjahres, weil „in den Umsatzzahlen auch Kauffälle enthalten waren, die unter „persönlichen Verhältnissen“ der Vertragsparteien abgeschlossen wurden (u. a. Verwandtschaft)“, erläutert der Gutachterausschuss.
Immobilien-Boom in Dorsten ist vorbei: Trendwende angekommen
Einen rückläufigen Immobilienmarkt meldet Mitte des Jahres 2023 der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in den Städten Dorsten, Gladbeck und Marl. Der Gutachterausschuss besteht aus ehrenamtlichen Sachverständigen, die für Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen sollen. Dazu werten sie alle Immobilienkäufe in den Städten aus und erstellen Wertgutachten. Deutlich wird nun, dass deutlich weniger Immobilien im ersten Halbjahr 2023 in den drei Städten gehandelt wurden als im Jahr davor. In Dorsten wurden im Zeitraum 17 Prozent weniger Immobilien ge- und verkauft, in Marl 25 Prozent weniger und in Gladbeck sogar 28 Prozent weniger. Sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke fallen in diese Betrachtung. Bei den Geldumsätzen ging der Rückgang in Dorsten mit neun Prozent zurück, während in Marl ein Minus von 34 Prozent und in Gladbeck sogar ein Minus von 43 Prozent verzeichnet wurde. Insgesamt bedeutete das für den örtlichen Immobilienmarkt in den drei Städten einen Umsatzrückgang von 103 Millionen Euro. Das Preisniveau bei Ein- und Zweifamilienhäusern war rückläufig. Im Grundstücksmarktbericht 2023, der die Zahlen aus 2022 berücksichtigte, wurden zwar 24 Prozent weniger gehandelte Immobilien in Dorsten gemeldet, aber gleichzeitig stiegen die Hauspreise.
- Als gute Wohnlage gilt, wenn „ausreichend Frei- und Grünflächen, ein gepflegtes Straßenbild, sehr gute Verkehrsanbindungen und Einkaufsmöglichkeiten bestehen und ruhige Wohnlagen ein gutes Image“ haben.
Quellen: Grundstücksmarktbericht 2011 Dorsten, Gladbeck und Marl“, hg. vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in den Städten Dosten, Gladbeck und Marl, März 2011. – DZ vom 6. November 2015. – Claudia Engel in DZ vom 11. Januar 2019. – DZ vom 31. März 2021.
